Toimitilahankkeen kehitysvaihe kestää tyypillisesti 6–18 kuukautta, mutta aikataulu vaihtelee merkittävästi hankkeen laajuuden, tontin saatavuuden ja lupaprosessien mukaan. Yksinkertaisemmissa hankkeissa kehitysvaihe voi olla lyhyempi, kun taas vaativissa projekteissa, joissa tarvitaan kaavoitusmuutoksia tai on hankala tonttitilanne, aikataulu voi venyä selvästi pidemmäksi. Alla käymme läpi kehitysvaiheen eri osa-alueet ja sen, mitkä tekijät eniten vaikuttavat kokonaisaikatauluun.

Mitä hankekehitysvaiheessa tapahtuu käytännössä?

Toimitilahankkeen hankekehitysvaiheessa selvitetään hankkeen toteutettavuus, etsitään sopiva sijainti ja luodaan edellytykset rakentamisen käynnistämiselle. Vaihe kattaa tarpeiden kartoituksen, tonttiselvitykset, alustavat suunnitelmat, kustannusarviot sekä tarvittavat viranomaiskontaktit. Kehitysvaihe on koko hankkeen perusta, ja siihen panostaminen maksaa itsensä takaisin myöhemmissä vaiheissa.

Käytännössä kehitysvaihe alkaa asiakkaan liiketoiminnallisten, logististen ja teknisten tarpeiden kartoituksella. Tässä vaiheessa selvitetään muun muassa tilojen koko, sijaintivaatimukset, tekniset erityispiirteet ja budjetti. Kun tarpeet ovat selvillä, voidaan siirtyä tonttiselvitykseen.

Tontin löytäminen on usein hankekehitysvaiheen aikaa vievin osio. Kaikki yrityksille sopivat tontit eivät ole julkisessa myynnissä, joten pelkästään myynti-ilmoituksia seuraamalla ei välttämättä löydy parasta vaihtoehtoa. Me SSA Toimitiloilla hyödynnämme omia verkostojamme sekä kaupunkiyhteistyötä Uudellamaalla, Pirkanmaalla ja muualla Suomessa löytääksemme asiakkaille sopivimmat vaihtoehdot. Tonttivaraukset, kaavoitukseen liittyvät selvitykset ja yhteydenpito viranomaisiin hoidetaan asiakkaan puolesta, jolloin asiakas voi keskittyä omaan liiketoimintaansa.

Mitkä tekijät vaikuttavat kehitysvaiheen kestoon?

Toimitilahankkeen kehitysvaiheen kestoon vaikuttavat eniten tontin saatavuus, alueen kaavoitustilanne, hankkeen tekninen vaativuus sekä viranomaisprosessien sujuvuus. Näistä tonttiselvitys ja kaavoitus ovat tyypillisesti eniten aikaa vieviä tekijöitä, ja niissä on myös eniten vaihtelua hankkeiden välillä.

Keskeisimmät kehitysvaiheen kestoon vaikuttavat tekijät ovat:

• Tontin saatavuus ja sijainti: Sopivan tontin löytäminen voi olla nopeaa, jos verkostot ovat kunnossa, tai erittäin hidasta, jos sopivaa kohdetta ei ole markkinoilla.
• Kaavoitustilanne: Jos tontti on jo oikein kaavoitettu, aikaa säästyy huomattavasti. Kaavoitusmuutokset voivat lisätä kehitysvaiheeseen useita kuukausia tai jopa vuoden.
• Hankkeen laajuus ja tekninen vaativuus: Logistiikkakeskus tai suuri kauppapaikka vaatii laajemmat selvitykset kuin pienempi toimitilarakennus.
• Viranomaisprosessien sujuvuus: Kuntien käsittelyajat vaihtelevat, ja ruuhkautunut rakennusvalvonta voi hidastaa aikataulua.
• Suunnittelun iteraatiot: Asiakkaan tarpeiden tarkentuminen tai suunnitelmien muutokset kesken kehitysvaiheen pidentävät kokonaisaikaa.

Kuinka kauan lupaprosessi tyypillisesti vie?

Rakennusluvan käsittelyaika on tyypillisesti 1–4 kuukautta hakemuksen jättämisestä, mutta aikataulu vaihtelee kunnan mukaan. Suurissa kaupungeissa, kuten Helsingissä, käsittelyajat voivat olla pidempiä ruuhkan vuoksi, kun taas pienemmissä kunnissa lupa voi edetä nopeammin. Kaavoitusmuutoksia vaativissa hankkeissa kokonaisaika voi kasvaa huomattavasti.

Lupaprosessi koostuu useammasta vaiheesta, jotka on hyvä tuntea etukäteen:

• Ennakkoneuvottelu viranomaisten kanssa: Ennen varsinaisen lupahakemuksen jättämistä kannattaa käydä ennakkoneuvottelu rakennusvalvonnan kanssa. Tämä vaihe selkeyttää vaatimukset ja vähentää myöhempiä korjauskierroksia.
• Lupahakemuksen valmistelu: Hakemukseen tarvitaan suunnitelmat, selvitykset ja asiakirjat, joiden kokoaminen vie oman aikansa.
• Viranomaiskäsittely: Varsinainen käsittelyaika vaihtelee kunnittain merkittävästi.
• Mahdolliset lisäselvitykset: Viranomainen voi pyytää täydennyksiä, mikä lisää käsittelyaikaa.

Jos hankkeeseen liittyy kaavoitusmuutos, prosessi on merkittävästi pidempi. Asemakaavamuutos voi viedä yhdestä vuodesta useampaan vuoteen riippuen kaupungista ja muutoksen laajuudesta.

Voiko hankekehitysvaihetta nopeuttaa?

Hankekehitysvaihetta voi nopeuttaa merkittävästi hyvällä valmistautumisella, selkeällä tarpeiden määrittelyllä ja kokeneen kumppanin hyödyntämisellä. Suurin yksittäinen aikataulusäästö syntyy usein siitä, että tontti löytyy nopeasti ja se on jo valmiiksi oikein kaavoitettu.

Käytännön keinoja kehitysvaiheen nopeuttamiseen:

1. Määrittele tarpeet selkeästi heti alussa. Mitä tarkemmin tiedät, mitä tarvitset, sitä nopeammin suunnittelu ja tonttihaku voidaan käynnistää.
2. Hyödynnä olemassa olevia verkostoja. Kumppani, jolla on valmiit suhteet kuntiin ja kiinteistönomistajiin, löytää sopivan tontin markkinoilta nopeammin kuin yksin etsimällä.
3. Valitse valmiiksi kaavoitettu tontti. Jos kaavoitusmuutokselta voidaan välttyä, säästetään helposti useita kuukausia.
4. Käy ennakkoneuvottelu viranomaisten kanssa varhain. Tämä vähentää yllätysten riskiä lupavaiheessa.
5. Pidä päätöksenteko ketteränä. Viivästykset asiakkaan sisäisessä päätöksenteossa ovat yksi yleisimmistä syistä aikataulun venymiseen.

Kun tonttihaku, kaavoitusselvitykset ja viranomaiskontaktit hoidetaan osana kokonaisurakkaa, asiakas saa sopivan tontin ja tarpeisiinsa suunnitellun rakennuksen kiinteään hintaan ja sovitussa aikataulussa. Tämä vähentää selvitystyötä, pitää vastuun yhdellä kumppanilla ja tekee kokonaisuudesta ennakoitavamman.

Milloin rakentaminen voi alkaa kehitysvaiheen jälkeen?

Rakentaminen voi alkaa, kun rakennuslupa on lainvoimainen ja tonttiasiat ovat kunnossa. Käytännössä tämä tarkoittaa, että kehitysvaiheen päätyttyä rakennustöiden aloitus on mahdollista muutaman viikon sisällä, kun tarvittavat aloituskokoukset ja työmaan perustamistoimet on tehty.

Kehitysvaiheen ja rakentamisen välissä on kuitenkin muutama tärkeä askel. Rakentaminen edellyttää lainvoimaista lupaa, joten on odotettava valitusajan umpeutumista. Valitusaika on tyypillisesti 30 päivää luvan myöntämisestä. Jos lupapäätöksestä ei valiteta, rakentaminen voi alkaa valitusajan jälkeen.

Kokonaisuudessaan toimitilahankkeen aikataulu kehitysvaiheen alusta valmiiseen rakennukseen on tyypillisesti 1,5–3 vuotta hankkeen laajuudesta riippuen. Kehitysvaihe muodostaa tästä noin kolmanneksen, rakentaminen loput.

Puuttuuko yritykseltäsi sopiva tontti? Ota yhteyttä SSA Toimitiloihin, kartoitamme tarpeesi ja etsimme tontin puolestasi.

Tämä sisältö on luotu tekoälyn avulla, ja se voi sisältää virheitä.