Hankekehitysvaihe aiheuttaa yritykselle kustannuksia tyypillisesti muutamista kymmenistä tuhansista euroista ylöspäin riippuen hankkeen koosta ja monimutkaisuudesta. Nämä kulut syntyvät selvitys-, suunnittelu- ja viranomaistyöstä ennen kuin varsinainen rakentaminen alkaa. Alla käymme läpi tarkemmin, mistä kustannukset koostuvat, milloin ne kertyvät ja miten niihin kannattaa varautua.
Mitä hankekehitysvaiheessa maksetaan ja kenelle?
Hankekehitysvaiheessa maksetaan asiantuntijapalveluista, selvityksistä ja viranomaiskuluista, jotka liittyvät hankkeen suunnitteluun ennen rakentamispäätöstä. Keskeisiä kulueriä ovat arkkitehti- ja rakennesuunnittelu, tarveselvitykset, tonttiselvitykset, geotutkimukset, ympäristöselvitykset sekä mahdolliset kaavoitukseen liittyvät kulut. Lisäksi kustannuksia syntyy projektinjohdon ja konsulttien palkkioista.
Käytännössä rahat menevät usealle taholle samanaikaisesti. Arkkitehdit ja insinööritoimistot laskuttavat suunnittelutyöstä, kunnat ja viranomaiset perivät maksuja lupahakemuksista ja kaavoitusprosesseista, ja maanomistajat voivat laskuttaa tonttivarauksesta. Jos yritys käyttää ulkopuolista projektinjohtajaa tai hankekehityskumppania, myös heidän palkkionsa kuuluvat tähän vaiheeseen.
Yksi usein aliarvioitu kuluerä on tontin löytäminen. Kaikki yritykselle sopivat tontit ja kohteet eivät ole julkisessa myynnissä, joten oikean sijoituspaikan etsiminen voi vaatia merkittävän määrän aikaa ja asiantuntijaresursseja. Tonttihakuun liittyy usein myös neuvotteluja maanomistajien kanssa sekä yhteydenottoja kuntiin ja kaupunkeihin.
Kuinka suuri osa kokonaisbudjetista hankekehitysvaihe tyypillisesti vie?
Hankekehitysvaihe vie tyypillisesti noin 1–5 prosenttia toimitilahankkeen kokonaisbudjetista. Pienemmissä ja suoraviivaisemmissa hankkeissa osuus jää lähemmäs alarajaa, kun taas vaativissa hankkeissa, joihin liittyy esimerkiksi kaavamuutos tai monimutkainen tonttitilanne, kustannukset voivat nousta selvästi korkeammiksi.
Osuus voi kuulostaa pieneltä, mutta euromääräisesti kyse on usein merkittävästä summasta. Esimerkiksi viiden miljoonan euron logistiikkakeskushankkeessa hankekehitysvaiheen kulut voivat liikkua 50 000–150 000 euron välillä. Mitä suurempi ja monimutkaisempi hanke, sitä enemmän etukäteissuunnitteluun on syytä panostaa, sillä hyvin tehty pohjatyö vähentää kalliita yllätyksiä rakentamisvaiheessa.
Kannattaa myös huomioida, että hankekehitysvaiheen kustannukset eivät ole pelkkä menoerä. Ne ovat investointi hankkeen onnistumiseen: huolellinen suunnittelu pienentää riskejä, parantaa kustannusten ennakoitavuutta ja varmistaa, että lopputulos vastaa yrityksen todellisia tarpeita.
Milloin hankekehitysvaiheen kustannukset alkavat kertyä?
Hankekehitysvaiheen kustannukset alkavat kertyä heti, kun yritys ryhtyy selvittämään toimitilahankkeen edellytyksiä. Käytännössä ensimmäiset kulut syntyvät jo tarveselvityksestä ja tonttihakuvaiheesta, jotka voivat alkaa kuukausia tai jopa vuosia ennen rakentamispäätöstä.
Kustannusten kertyminen nopeutuu, kun hankkeelle löytyy tontti ja suunnittelu käynnistyy kunnolla. Tässä vaiheessa mukaan tulevat arkkitehtiluonnokset, rakennesuunnittelun alustavat selvitykset ja viranomaisneuvottelut. Jos alueella tarvitaan kaavamuutos, tämä vaihe voi kestää useita vuosia ja aiheuttaa merkittäviä lisäkustannuksia.
Yritysten on tärkeää ymmärtää, että kustannusten kertyminen on porrastettu prosessi. Alkuvaiheessa kulut ovat maltillisia, mutta ne kasvavat sitä mukaa, kun hanke etenee ja sitoutuminen kasvaa. Tämä tekee varhaisesta suunnittelusta ja realistisesta budjetoinnista erityisen tärkeää.
Mitä tapahtuu hankekehitysvaiheen kustannuksille, jos hanke ei etene?
Jos toimitilahanke ei etene rakentamisvaiheeseen, hankekehitysvaiheeseen käytetyt kustannukset ovat pääsääntöisesti menetetty investointi. Selvitystyöstä, suunnittelusta ja viranomaismaksuista aiheutuneet kulut eivät palaudu, vaikka hanke kaatuu ulkoisista syistä, kuten kaavamuutoksen epäonnistumisesta tai rahoituksen järjestymättömyydestä.
Tämä riski on yksi syy, miksi hankekehitysvaiheen kustannusten hallinta on niin tärkeää. Yrityksen kannattaa sopia kumppaneidensa kanssa selkeästi, missä vaiheessa ja millä ehdoilla kustannuksia sitoudutaan maksamaan. Joissain tapauksissa voidaan sopia vaiheistuksesta, jossa merkittävimmät kuluerät syntyvät vasta, kun hanke on riittävän pitkällä ja eteneminen on todennäköistä.
Hankekehityskumppanin valinnalla on tässä suuri merkitys. Kun yksi kumppani vastaa kokonaisuudesta tonttihakuvaiheesta valmiiseen rakennukseen, yritys saa selkeämmän kuvan kustannuksista ja riskeistä jo varhaisessa vaiheessa. Tämä vähentää tilannetta, jossa rahaa on kulunut paljon ennen kuin kokonaiskuva on selvä.
Miten hankekehitysvaiheen kustannukset kannattaa budjetoida?
Hankekehitysvaiheen kustannukset kannattaa budjetoida erilliseksi kokonaisuudeksi, joka on selkeästi erotettu rakentamisvaiheen budjetista. Varaa riittävä puskuri yllättäville selvitystarpeille, sillä esimerkiksi maaperä- tai ympäristöongelmat voivat lisätä kuluja merkittävästi. Realistinen lähtökohta on varata hankekehitysvaiheelle 2–5 prosenttia arvioidusta kokonaisbudjetista.
Budjetoinnissa kannattaa huomioida seuraavat kustannusryhmät erikseen:
- Tonttiselvitykset ja tonttihaku, mukaan lukien mahdolliset varausmaksut ja neuvottelukulut
- Suunnittelukulut, kuten arkkitehtiluonnokset ja alustavat rakennesuunnitelmat
- Tekniset selvitykset, esimerkiksi geotutkimukset ja ympäristökartoitukset
- Viranomaiskulut, kuten kaavoitukseen ja lupahakemuksiin liittyvät maksut
- Projektinjohto ja konsultointi koko kehitysvaiheen ajalta
Me SSA Toimitiloilla kartoitamme asiakkaan logistiset, tekniset ja liiketoiminnalliset tarpeet ja etsimme niiden perusteella sopivan tontin omia verkostojamme ja kaupunkiyhteistyötä hyödyntäen Uudellamaalla, Pirkanmaalla ja muualla Suomessa. Hoidamme asiakkaan puolesta tonttivaraukset, kaavoitukseen liittyvät asiat ja yhteydenpidon viranomaisiin. Tonttihaku on osa kokonaisurakkaa: asiakas saa sopivan tontin ja tarpeisiinsa suunnitellun valmiin rakennuksen kiinteään hintaan ja sovitussa aikataulussa. Tämä tarkoittaa vähemmän selvitystyötä, yhtä vastuullista kumppania ja ennakoitavampaa kokonaisuutta tontin löytämisestä valmiiseen toimitilaan.
Puuttuuko yritykseltäsi sopiva tontti? Ota yhteyttä SSA Toimitiloihin, kartoitamme tarpeesi ja etsimme tontin puolestasi.
Tämä sisältö on luotu tekoälyn avulla, ja se voi sisältää virheitä.
