Hankekehitys rakennusprojektissa tarkoittaa vaihetta, jossa selvitetään hankkeen toteuttamiskelpoisuus, määritellään tavoitteet ja luodaan edellytykset onnistuneelle rakentamiselle ennen kuin yhtään suunnitelmaa tai sopimusta on lyöty lukkoon. Se on koko projektin perusta: mitä huolellisemmin hankekehitysvaihe tehdään, sitä ennakoitavammin rakennushanke etenee aikataulussa ja budjetissa. Alla käymme läpi tärkeimmät kysymykset, joita hankekehitykseen liittyy.

Mitä hankekehitysvaiheessa käytännössä tapahtuu?

Hankekehitysvaiheessa selvitetään, onko suunniteltu rakennushanke ylipäätään toteutettavissa ja millä edellytyksillä. Käytännössä tämä tarkoittaa tarpeiden kartoittamista, sopivan tontin etsimistä, alustavaa kustannusarviointia sekä viranomaisneuvottelujen käynnistämistä. Vaiheen lopputuloksena syntyy selkeä kuva siitä, mitä rakennetaan, minne ja millä hinnalla.

Toimitilahankkeessa hankekehitys alkaa usein asiakkaan liiketoiminnallisten tarpeiden kartoittamisesta. Tarvitaanko logistiikkakeskus, tuotantohalli vai kaupallinen tila? Kuinka paljon neliöitä tarvitaan nyt, ja miten tilantarve saattaa muuttua lähivuosina? Nämä kysymykset ohjaavat kaikkia myöhempiä päätöksiä.

Tontin löytäminen on yksi hankekehitysvaiheen keskeisimmistä ja samalla haastavimmista tehtävistä. Kaikki yritykselle sopivat tontit ja kohteet eivät ole julkisessa myynnissä, joten oikean sijoituspaikan löytäminen voi viedä aikaa ja edellyttää laajoja verkostoja. Me SSA Toimitiloissa kartoitamme asiakkaan logistiset, tekniset ja liiketoiminnalliset tarpeet sekä etsimme niiden perusteella sopivan tontin hyödyntämällä omia verkostojamme ja kaupunkiyhteistyötä Uudellamaalla, Pirkanmaalla ja muualla Suomessa. Hoidamme asiakkaan puolesta myös tonttivaraukset, kaavoitukseen liittyvät asiat ja yhteydenpidon viranomaisiin.

Miksi hankekehitys vaikuttaa koko projektin onnistumiseen?

Hankekehitys vaikuttaa koko rakennusprojektin onnistumiseen, koska siinä tehdyt päätökset ja valinnat määrittävät hankkeen reunaehdot kaikissa myöhemmissä vaiheissa. Puutteet tai virheet hankekehitysvaiheessa heijastuvat väistämättä suunnitteluun, rakentamiseen ja lopullisiin kustannuksiin. Huolellinen pohjatyö on halvin tapa välttää kalliit muutokset myöhemmin.

Rakennushankkeen vaiheista juuri hankekehitys on se, jossa muutosten tekeminen on edullisinta ja nopeinta. Kun tontti on valittu, kaavamääräykset selvitetty ja tavoitteet kirjattu, kaikilla osapuolilla on yhteinen ymmärrys siitä, mihin ollaan menossa. Tämä vähentää yllätyksiä ja parantaa aikataulun pitävyyttä merkittävästi.

Toimitilahankkeissa hankekehityksen merkitys korostuu erityisesti silloin, kun rakennuksen on tuettava asiakkaan operatiivista toimintaa. Väärään paikkaan rakennettu tai väärin mitoitettu toimitila voi jarruttaa liiketoiminnan kasvua vuosiksi eteenpäin. Siksi hankekehitysvaihe kannattaa nähdä investointina, ei kulueränä.

Kuka vastaa hankekehityksestä rakennushankkeessa?

Rakennushankkeessa hankekehityksestä vastaa tyypillisesti tilaaja itse tai tilaajan valitsema hankekehityskumppani, kuten rakennuttaja tai projektinjohtourakoitsija. Vastuunjako riippuu hankkeen koosta ja tilaajan omasta osaamisesta: pienemmissä hankkeissa tilaaja voi johtaa kehitysvaihetta itse, mutta vaativissa toimitilahankkeissa ulkopuolinen kumppani tuo selkeää lisäarvoa.

Hankekehityskumppanin tehtävänä on koota yhteen kaikki tarvittava osaaminen: tonttiasiat, kaavoitus, tekniset selvitykset, kustannusarviot ja viranomaiskontaktit. Kun vastuu on yhdellä taholla, tieto kulkee sujuvasti eikä asiakas joudu koordinoimaan useita eri toimijoita samanaikaisesti.

Asiakkaan näkökulmasta yksi vastuullinen kumppani tekee kokonaisuudesta ennakoitavamman. Kun tonttihaku, kaavoitusasiat ja rakentaminen kuuluvat saman kokonaisurakan piiriin, asiakas saa sopivan tontin ja tarpeisiinsa suunnitellun valmiin rakennuksen kiinteään hintaan ja sovitussa aikataulussa. Tämä tarkoittaa vähemmän selvitystyötä asiakkaalle ja selkeämpää vastuuta koko prosessissa.

Miten hankekehitys eroaa hankesuunnittelusta?

Hankekehitys ja hankesuunnittelu ovat rakennushankkeen eri vaiheita: hankekehitys edeltää hankesuunnittelua ja keskittyy hankkeen toteuttamiskelpoisuuden selvittämiseen, kun taas hankesuunnittelu alkaa siitä, kun päätös toteuttamisesta on jo tehty. Hankesuunnittelussa määritellään tarkemmat tekniset vaatimukset, laajuus ja budjetti varsinaista suunnittelua varten.

Käytännössä raja näiden vaiheiden välillä on joskus liukuva, ja termejä käytetään rakennusalalla vaihtelevasti. Karkea jako on kuitenkin selkeä:

• Hankekehitys vastaa kysymykseen: kannattaako tämä hanke toteuttaa ja millä edellytyksillä?
• Hankesuunnittelu vastaa kysymykseen: miten hanke toteutetaan ja mitä se tarkalleen sisältää?

Toimitilahankkeissa hankekehitysvaiheeseen sisältyy usein myös markkinaselvityksiä ja sijoituspaikan vertailua, joita ei enää hankesuunnitteluvaiheessa tehdä. Hankekehitys on siis luonteeltaan tutkivaa ja vaihtoehtoihin perustuvaa, kun taas hankesuunnittelu on jo selvästi tavoitteellisempaa ja rakentamista valmistelevaa.

Milloin hankekehitysvaihe kannattaa aloittaa?

Hankekehitysvaihe kannattaa aloittaa mahdollisimman varhain, mieluiten heti, kun tarve uudelle tai laajennetulle toimitilalle alkaa hahmottua. Mitä aikaisemmin kehitystyö käynnistyy, sitä enemmän aikaa jää tonttivaihtoehtoja, kaavoitusta ja kustannuksia koskevien selvitysten tekemiseen ilman kiirettä.

Erityisesti toimitilahankkeissa aikainen aloitus on tärkeää siksi, että sopivan tontin löytäminen voi kestää yllättävän kauan. Julkisessa myynnissä olevat tontit eivät aina vastaa yrityksen logistisia tai teknisiä vaatimuksia, ja verkostojen kautta löytyvien kohteiden kartoittaminen vie oman aikansa. Jos hankekehitys aloitetaan liian myöhään, aikataulupaine alkaa kasvaa ja päätöksiä joudutaan tekemään puutteellisin tiedoin.

Hyvä nyrkkisääntö on aloittaa hankekehitys vähintään kaksi vuotta ennen toivottua käyttöönottoa. Vaativissa tai suurissa toimitilahankkeissa tämä aika voi olla vieläkin pidempi, erityisesti jos alueella on kaavoituksellisia haasteita tai jos tontti vaatii merkittäviä infrastruktuuritoimia ennen rakentamista.

Puuttuuko yritykseltäsi sopiva tontti? Ota yhteyttä SSA Toimitiloihin, kartoitamme tarpeesi ja etsimme tontin puolestasi.

Tämä sisältö on luotu tekoälyn avulla, ja se voi sisältää virheitä.